Zakup mieszkania w Bułgarii to dla wielu Polaków świadoma decyzja inwestycyjna. Nieruchomości nad morzem Bułgaria kuszą atrakcyjnymi cenami, wysokim potencjałem wynajmu oraz stabilnym rynkiem w ramach Unii Europejskiej. Jednym z kluczowych pytań, które pojawia się podczas analizy finansowej inwestycji, jest: czy można odzyskać VAT przy zakupie mieszkania w Bułgarii?
Odpowiedź nie jest jednoznaczna. W niektórych przypadkach odzyskanie VAT jest możliwe, jednak dotyczy to wyłącznie określonego modelu zakupu i prowadzenia działalności. W tym artykule szczegółowo wyjaśniamy:
• kiedy przy zakupie mieszkania w Bułgarii występuje VAT
• kto może odzyskać podatek
• jakie warunki trzeba spełnić
• czy to się realnie opłaca
• jak wygląda to w praktyce dla polskich inwestorów
Jako Royal Estate Bulgaria – agencja specjalizująca się wyłącznie w obsłudze klientów z Polski – przeprowadziliśmy setki transakcji i dokładnie wiemy, w jakich sytuacjach model z VAT ma sens inwestycyjny.
Czy przy zakupie mieszkania w Bułgarii zawsze występuje VAT?
Nie każda nieruchomość Bułgaria objęta jest podatkiem VAT. To kluczowe rozróżnienie.
W Bułgarii sytuacja wygląda następująco:
• zakup od dewelopera (rynek pierwotny) – zazwyczaj VAT 20%
• zakup na rynku wtórnym – najczęściej bez VAT (obowiązuje podatek PCC)
Jeżeli kupujesz mieszkanie nad morzem Bułgaria bezpośrednio od dewelopera, cena zazwyczaj zawiera VAT. W ofertach często podawana jest cena brutto.
Natomiast przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym – VAT zazwyczaj nie występuje.
Dlatego pierwszym krokiem przy analizie inwestycji jest ustalenie, czy dana nieruchomość podlega opodatkowaniu VAT.
Kto może odzyskać VAT przy zakupie mieszkania w Bułgarii?
Możliwość odzyskania VAT dotyczy wyłącznie przedsiębiorców.
Warunki są następujące:
• zakup mieszkania jako firma
• rejestracja działalności w Bułgarii
• rejestracja jako podatnik VAT
• wykorzystywanie nieruchomości do działalności opodatkowanej VAT (np. wynajem krótkoterminowy)
Osoba prywatna kupująca mieszkanie w Bułgarii dla Polaków jako drugi dom, wakacyjną nieruchomość lub inwestycję pasywną – nie ma możliwości odzyskania VAT.
To bardzo ważne, ponieważ wielu inwestorów zakłada błędnie, że każdy zakup z VAT oznacza możliwość jego zwrotu.
Przykład inwestycyjny – realna kalkulacja
Załóżmy, że kupujesz mieszkanie Słoneczny Brzeg od dewelopera za 150 000 € brutto.
Przy stawce VAT 20%:
• cena netto: 125 000 €
• VAT: 25 000 €
Jeśli prowadzisz działalność gospodarczą w Bułgarii i oferujesz wynajem krótkoterminowy (np. przez platformy turystyczne), możesz ubiegać się o zwrot 25 000 €.
Jednak w zamian zobowiązujesz się do:
• prowadzenia księgowości
• składania deklaracji VAT
• odprowadzania VAT od przychodów
• utrzymania aktywnej działalności
W praktyce oznacza to model biznesowy, a nie zakup prywatny.
Czy odzyskanie VAT się opłaca?
To zależy od strategii.
Model z odzyskaniem VAT ma sens, jeśli:
• planujesz intensywny wynajem sezonowy
• generujesz wysokie obroty
• kupujesz więcej niż jedno mieszkanie
• traktujesz inwestycję jako działalność gospodarczą
Nie jest optymalny, jeśli:
• kupujesz mieszkanie dla siebie
• wynajem ma być okazjonalny
• zależy Ci na prostocie rozliczeń
W Royal Estate Bulgaria zawsze przeprowadzamy indywidualną analizę ROI przed rekomendacją konkretnego modelu.
VAT a wynajem mieszkania w Bułgarii
W Bułgarii:
• wynajem krótkoterminowy jest objęty VAT
• wynajem długoterminowy często korzysta ze zwolnienia
Jeżeli planujesz inwestycję w mieszkanie w Bułgarii pod najem turystyczny, struktura podatkowa ma kluczowe znaczenie.
W lokalizacjach takich jak:
• mieszkanie Słoneczny Brzeg
• mieszkanie Nesebyr
• mieszkanie Sveti Vlas
roczna stopa zwrotu z wynajmu sezonowego może wynosić 6–10%, a w najlepszych projektach nawet więcej.
Dlatego inwestycja w mieszkanie w Bułgarii może być atrakcyjnym narzędziem budowania dochodu pasywnego – o ile struktura podatkowa jest prawidłowo zaplanowana.
Dlaczego Polacy kupują nieruchomości w Bułgarii
Rynek nieruchomości Bułgaria rozwija się dynamicznie, a zainteresowanie wśród polskich inwestorów rośnie z roku na rok.
Najważniejsze powody:
• niskie ceny zakupu w porównaniu do Polski
• wysoki potencjał dochodowości
• bliskość geograficzna (ok. 2 godziny lotu)
• niskie podatki lokalne
• długi sezon turystyczny
• stabilność prawna w ramach UE
• rosnący popyt na wynajem
Mieszkanie nad morzem Bułgaria często kosztuje mniej niż kawalerka w dużym polskim mieście, a potencjał wynajmu sezonowego jest znacząco wyższy.
To sprawia, że inwestycja w nieruchomości nad morzem Bułgaria jest postrzegana jako racjonalna alternatywa dla rynku krajowego.
Ile kosztuje mieszkanie w Bułgarii?
Ceny zależą od lokalizacji, standardu i odległości od morza.
Średnie widełki:
• mieszkanie Słoneczny Brzeg – od ok. 50 000 €
• mieszkanie Nesebyr – od ok. 70 000 €
• mieszkanie Sveti Vlas – od ok. 65 000 €
Nowoczesny apartament w Bułgarii z widokiem na morze będzie droższy, jednak wciąż konkurencyjny względem rynków zachodnich.
Jak kupić mieszkanie w Bułgarii krok po kroku?
Proces zakupu jest przejrzysty:
- Wybór nieruchomości
- Rezerwacja
- Sprawdzenie stanu prawnego
- Umowa przedwstępna
- Akt notarialny
- Rejestracja w księdze wieczystej
Jeśli planujesz odzyskanie VAT, dochodzą dodatkowe kroki:
• rejestracja firmy
• rejestracja VAT
• umowa z księgowym
• bieżące rozliczenia
Dlatego kluczowe jest wsparcie lokalnego eksperta.
Czy Bułgaria to dobra inwestycja w mieszkanie?
Z perspektywy analizy rynkowej:
• ceny są nadal relatywnie niskie
• rynek turystyczny rośnie
• infrastruktura nad Morzem Czarnym dynamicznie się rozwija
• popyt na wynajem utrzymuje się na stabilnym poziomie
Dobrze wybrane mieszkanie w Bułgarii może łączyć funkcję wakacyjną i inwestycyjną.
Dlaczego warto współpracować z Royal Estate Bulgaria
Royal Estate Bulgaria to agencja wyspecjalizowana wyłącznie w obsłudze klientów z Polski kupujących nieruchomości nad morzem Bułgaria.
Dlaczego nasi klienci czują się bezpiecznie?
• polski agent nieruchomości z perfekcyjną znajomością języka
• pełna obsługa w języku polskim
• ponad 10 lat doświadczenia
• biuro w centrum Słonecznego Brzegu
• wsparcie prawne i podatkowe
• analiza ROI przed zakupem
• pomoc krok po kroku
• opieka również po zakupie
Obsługujemy inwestycje w:
• Słoneczny Brzeg
• Sveti Vlas
• Nesebyr
• Ravda
• Pomorie
• Elenite
Naszym celem nie jest tylko sprzedaż mieszkania, ale długoterminowe bezpieczeństwo inwestycyjne klienta.
Najczęściej zadawane pytania
Czy Polacy mogą kupić mieszkanie w Bułgarii bez ograniczeń?
Tak. Obywatele UE mogą swobodnie nabywać mieszkanie w Bułgarii.
Czy osoba prywatna może odzyskać VAT?
Nie. VAT można odzyskać wyłącznie w modelu biznesowym.
Czy zakup mieszkania z rynku wtórnego ma VAT?
Zazwyczaj nie. W takim przypadku obowiązuje podatek PCC.
Czy warto zakładać firmę tylko dla jednego mieszkania?
W większości przypadków nie, chyba że planujesz intensywny najem krótkoterminowy.
Czy mieszkanie w Bułgarii to dobra inwestycja na wynajem?
Tak, szczególnie w topowych lokalizacjach nad Morzem Czarnym.
Podsumowanie
Odzyskanie VAT przy zakupie mieszkania w Bułgarii jest możliwe – ale wyłącznie w modelu biznesowym. Dla części inwestorów może to znacząco poprawić rentowność inwestycji, jednak wymaga odpowiedniego przygotowania i prowadzenia działalności gospodarczej.
W większości przypadków zakup prywatny okazuje się prostszy i bezpieczniejszy.
Jeżeli rozważasz zakup mieszkania w Bułgarii i chcesz przeanalizować najlepszą strategię podatkową – skontaktuj się z Royal Estate Bulgaria. Przeprowadzimy Cię przez cały proces bezpiecznie, profesjonalnie i w języku polskim.
Skontaktuj się z Royal Estate Bulgaria!
