Coraz więcej osób wpisuje w Google frazę mieszkanie w Bułgarii nie tylko z myślą o drugim domu nad morzem, ale przede wszystkim jako inwestycję na wynajem. Bułgarskie wybrzeże Morza Czarnego – szczególnie Słoneczny Brzeg, Sveti Vlas czy Nesebyr – przyciąga turystów z całej Europy, a sezon letni trwa tu nawet 5–6 miesięcy.
Ile więc realnie można zarobić na wynajmie mieszkania w Bułgarii? Czy to dobra inwestycja dla Polaków? Jak wygląda ROI i jakie są koszty? W tym eksperckim przewodniku analizujemy konkretne scenariusze, liczby oraz potencjał rynku na 2026 rok.
Ile zarabia mieszkanie w Bułgarii na wynajmie krótkoterminowym?
Największy potencjał generuje wynajem sezonowy (maj–wrzesień), szczególnie w lokalizacjach:
- mieszkanie Słoneczny Brzeg
- mieszkanie Sveti Vlas
- mieszkanie Nesebyr
- nieruchomości nad morzem Bułgaria blisko plaży
Średnie stawki wynajmu (2026)
W sezonie letnim ceny wynajmu kształtują się następująco:
- Kawalerka / studio: 45–75 € za noc
- Mieszkanie 1 sypialnia: 65–110 € za noc
- Mieszkanie 2 sypialnie: 90–160 € za noc
W najlepszych lokalizacjach (pierwsza linia morza, kompleks z basenem, blisko centrum) stawki mogą być wyższe o 15–25%.
Przykładowa kalkulacja – mieszkanie 1 sypialnia w Słonecznym Brzegu
Załóżmy:
- Cena zakupu: 75 000 €
- Średnia cena wynajmu: 85 € / noc
- Obłożenie w sezonie: 90 dni
- Poza sezonem: 20 dni
Roczny przychód brutto:
(85 € × 110 dni) = 9 350 €
Koszty (zarządzanie, maintenance, sprzątanie, media): ok. 2 500–3 000 €
Roczny zysk netto: ok. 6 000–6 800 €
ROI: 8–9% rocznie
W przypadku lepszej lokalizacji lub wyższej ceny najmu ROI może przekroczyć 10%.
Wynajem długoterminowy – stabilność zamiast sezonowości
Alternatywą jest wynajem całoroczny. Tu stawki są niższe, ale zapewniają stabilność:
- Studio: 300–400 € miesięcznie
- 1 sypialnia: 400–550 €
- 2 sypialnie: 550–800 €
Roczny przychód z mieszkania 1 sypialnia:
około 5 000–6 000 €
ROI: 6–8%
Dla wielu inwestorów z Polski to atrakcyjny wynik – szczególnie w porównaniu z rynkiem polskim.
Od czego zależy zysk z wynajmu mieszkania w Bułgarii?
Na dochodowość wpływają:
• lokalizacja (bliskość plaży, centrum, infrastruktury)
• standard kompleksu (basen, recepcja, ochrona)
• jakość wykończenia
• marketing i zdjęcia
• współpraca z profesjonalnym zarządcą
Właśnie dlatego tak ważny jest świadomy zakup mieszkania w Bułgarii – najlepiej z lokalnym ekspertem.
Dlaczego Polacy kupują nieruchomości w Bułgarii
Bułgaria w ostatnich latach stała się jednym z najpopularniejszych kierunków inwestycyjnych dla polskich klientów. Powody są bardzo konkretne:
• niskie ceny zakupu w porównaniu do Polski i Hiszpanii
• wysoki potencjał dochodowości (8–10% ROI)
• bliskość Polski – lot 1,5–2 godziny
• niskie podatki i opłaty roczne
• długi sezon turystyczny
• stabilny popyt wakacyjny
• rosnący rynek nieruchomości Bułgaria
Dla wielu osób mieszkanie nad morzem Bułgaria to połączenie inwestycji i prywatnego miejsca wypoczynku.
Gdzie najlepiej kupić mieszkanie nad morzem Bułgaria pod wynajem?
Słoneczny Brzeg
Największy kurort nad Morzem Czarnym. Ogromny ruch turystyczny, wysoka rotacja gości, bardzo dobre obłożenie.
Plusy:
• najwyższa płynność rynku
• szeroki wybór nieruchomości
• atrakcyjne ceny zakupu
Sveti Vlas
Bardziej premium lokalizacja, spokojniejsza, wyższe ceny najmu.
Plusy:
• zamożniejsi turyści
• wyższe stawki za noc
• prestiżowy charakter
Nesebyr
Historyczne miasto z klimatem. Stabilny popyt przez cały sezon.
Plusy:
• turystyka kulturowa
• atrakcyjność całoroczna
• dobra płynność sprzedaży w przyszłości
Czy mieszkanie w Bułgarii to dobra inwestycja na wynajem?
Z perspektywy analizy inwestycyjnej:
• Niski próg wejścia (od 50 000–60 000 €)
• ROI 7–10%
• Możliwość wzrostu wartości nieruchomości
• Dywersyfikacja portfela inwestycyjnego
W 2026 roku inwestycja w mieszkanie w Bułgarii pozostaje jedną z najbardziej opłacalnych w segmencie nieruchomości wakacyjnych w Europie.
Jak wygląda zarządzanie wynajmem?
Możliwości są trzy:
- Samodzielne zarządzanie (Booking, Airbnb)
- Lokalna firma zarządzająca (15–25% prowizji)
- Kompleks z recepcją i pełną obsługą
Dobrze wybrany operator może znacząco zwiększyć obłożenie i zysk.
Dlaczego warto współpracować z Royal Estate Bulgaria
Royal Estate Bulgaria to agencja wyspecjalizowana wyłącznie w obsłudze klientów z Polski.
• polski agent nieruchomości
• obsługa w języku polskim
• ponad 10 lat doświadczenia
• biuro w centrum Słonecznego Brzegu
• pełne wsparcie przy zakupie
• pomoc krok po kroku
• doradztwo inwestycyjne i analiza ROI
Dzięki lokalnej obecności i znajomości rynku agencja pomaga wybrać mieszkanie w Bułgarii dla Polaków z realnym potencjałem wynajmu.
Czy Polacy mogą kupić mieszkanie w Bułgarii bez ograniczeń?
Tak. Obywatele Polski mogą bez problemu kupić mieszkanie w Bułgarii na takich samych zasadach jak obywatele Bułgarii. Proces jest prosty i bezpieczny, szczególnie przy wsparciu doświadczonego biura.
Ile kosztuje utrzymanie mieszkania w Bułgarii?
Roczne koszty:
• maintenance fee: 8–15 € / m²
• podatek od nieruchomości: bardzo niski (ok. 0,1–0,2%)
• media według zużycia
W porównaniu do Polski koszty utrzymania są często niższe.
Najczęściej zadawane pytania
1. Czy mieszkanie w Bułgarii naprawdę się wynajmuje?
Tak, szczególnie w sezonie letnim obłożenie w dobrych lokalizacjach jest wysokie.
2. Ile kosztuje mieszkanie w Bułgarii?
Od 45 000 € za studio, 65 000–90 000 € za mieszkanie 1 sypialnia w dobrej lokalizacji.
3. Czy Bułgaria to bezpieczny rynek?
Tak, przy odpowiedniej weryfikacji nieruchomości i wsparciu lokalnej agencji.
4. Czy mogę korzystać z mieszkania prywatnie?
Tak, wielu właścicieli łączy własny pobyt z wynajmem sezonowym.
5. Czy inwestycja w nieruchomości Bułgaria ma przyszłość?
Tak – rosnąca popularność regionu i konkurencyjne ceny sprzyjają dalszemu wzrostowi.
Podsumowanie – ile realnie można zarobić?
Mieszkanie w Bułgarii może generować:
• 6 000–10 000 € rocznie
• ROI 7–10%
• dodatkowy wzrost wartości nieruchomości
Dla wielu inwestorów z Polski to atrakcyjniejsza opcja niż rynek krajowy.
Jeśli rozważasz inwestycję w mieszkanie nad morzem Bułgaria i chcesz otrzymać indywidualną analizę ROI – skontaktuj się z Royal Estate Bulgaria i sprawdź dostępne oferty.
Skontaktuj się z Royal Estate Bulgaria!
