Zakup mieszkania w Bułgarii to temat, który w ostatnich latach budzi ogromne zainteresowanie wśród Polaków. Niskie ceny, słoneczny klimat i rosnący potencjał inwestycyjny sprawiają, że coraz więcej osób rozważa mieszkanie nad morzem Bułgaria jako drugą nieruchomość, miejsce do życia lub źródło dochodu z wynajmu.
Jedno z najczęstszych pytań brzmi: czy potrzebujesz firmy, aby kupić mieszkanie w Bułgarii?
Czy konieczne jest zakładanie działalności gospodarczej? A może wystarczy osoba prywatna? W tym eksperckim przewodniku wyjaśniamy wszystko krok po kroku – z perspektywy rynku i doświadczenia ponad 10 lat pracy z polskimi klientami.
Czy Polacy mogą kupić mieszkanie w Bułgarii jako osoby prywatne?
Dobra wiadomość jest taka: Polacy mogą kupić mieszkanie w Bułgarii jako osoby fizyczne – bez zakładania firmy.
Bułgaria jest członkiem Unii Europejskiej, dlatego obywatele Polski mają prawo swobodnie nabywać:
• mieszkanie w Bułgarii
• apartament w Bułgarii
• nieruchomości nad morzem Bułgaria
• lokale w kompleksach z basenem
• nieruchomości w Słonecznym Brzegu, Nesebyrze czy Sveti Vlas
Nie ma obowiązku rejestrowania spółki ani działalności gospodarczej, jeśli kupujesz lokal mieszkalny.
Kiedy potrzebna jest firma?
Jedynie w przypadku zakupu działki budowlanej lub gruntu, cudzoziemiec spoza Bułgarii musi posiadać bułgarską spółkę. Jednak przy zakupie mieszkania sytuacja jest zupełnie inna – 99% polskich klientów kupuje nieruchomość jako osoba prywatna.
Jak wygląda zakup mieszkania w Bułgarii krok po kroku?
Zakup mieszkania w Bułgarii jest stosunkowo prosty, ale wymaga znajomości lokalnych procedur.
Proces wygląda następująco:
- Wybór nieruchomości (np. mieszkanie Słoneczny Brzeg, mieszkanie Nesebyr, mieszkanie Sveti Vlas)
- Rezerwacja i wpłata zaliczki
- Weryfikacja dokumentów prawnych
- Podpisanie umowy przedwstępnej
- Finalizacja u notariusza
- Rejestracja aktu notarialnego
Cała procedura może trwać od 2 do 6 tygodni.
Właśnie dlatego współpraca z doświadczonym biurem nieruchomości ma ogromne znaczenie – szczególnie gdy nie znasz języka bułgarskiego ani lokalnych przepisów.
Czy warto kupić mieszkanie w Bułgarii bez pośrednika?
Teoretycznie tak. Praktycznie – to ryzykowne.
Rynek nieruchomości Bułgaria różni się od polskiego pod wieloma względami:
• inne procedury notarialne
• specyficzne opłaty utrzymaniowe (maintenance fee)
• różne standardy prawne budynków
• status budynku (Akt 16)
• różnice między rynkiem pierwotnym a wtórnym
Kupując mieszkanie bez wsparcia eksperta, możesz:
• przepłacić
• kupić nieruchomość z problemami prawnymi
• nieświadomie zaakceptować niekorzystne warunki
• nie zrozumieć zapisów w umowie
Dlatego coraz więcej osób decyduje się na profesjonalne wsparcie.
Dlaczego Polacy kupują nieruchomości w Bułgarii
Popularność inwestycji w mieszkanie w Bułgarii rośnie z roku na rok. Powody są konkretne i ekonomiczne.
1. Niskie ceny
W porównaniu do Polski, Hiszpanii czy Chorwacji, ceny nadal są bardzo atrakcyjne.
Mieszkanie nad morzem Bułgaria można kupić już od około 45–60 tys. euro.
2. Wysoki potencjał dochodowy
Wynajem sezonowy generuje:
• 6–10% rocznego ROI
• wysokie obłożenie w sezonie letnim
• rosnące zainteresowanie turystów
To sprawia, że inwestycja w mieszkanie w Bułgarii może być realnym źródłem dochodu.
3. Niskie podatki
• niski podatek od nieruchomości
• brak podatku katastralnego jak w Hiszpanii
• relatywnie niskie koszty utrzymania
4. Bliskość Polski
Lot z Katowic, Warszawy czy Krakowa do Burgas trwa około 2 godziny.
Dojazd samochodem również jest możliwy.
5. Klimat i styl życia
• ponad 300 słonecznych dni rocznie
• łagodna zima
• długi sezon turystyczny
To sprawia, że mieszkanie w Bułgarii dla Polaków to nie tylko inwestycja, ale styl życia.
Gdzie najlepiej kupić mieszkanie nad morzem Bułgaria?
Najpopularniejsze lokalizacje:
Mieszkanie Słoneczny Brzeg
Największy kurort nad Morzem Czarnym.
Idealny pod wynajem krótkoterminowy.
Duża infrastruktura i wysokie obłożenie w sezonie.
Mieszkanie Nesebyr
Miasto z historią i klimatem.
Dobra opcja dla osób szukających stabilnej wartości nieruchomości.
Mieszkanie Sveti Vlas
Bardziej prestiżowa lokalizacja.
Widok na morze, marina, spokojniejszy charakter.
Każda z tych lokalizacji oferuje inne możliwości inwestycyjne i różny profil najemcy.
Ile kosztuje mieszkanie w Bułgarii?
Średnie ceny w 2026 roku:
• Słoneczny Brzeg – od 900 do 1300 €/m²
• Nesebyr – od 1100 do 1600 €/m²
• Sveti Vlas – od 1300 do 2000 €/m²
Ceny zależą od:
• odległości od morza
• standardu budynku
• widoku
• obecności basenu i infrastruktury
Czy mieszkanie w Bułgarii to dobra inwestycja na wynajem?
Tak, szczególnie w kurortach turystycznych.
Największe zalety:
• niski próg wejścia
• wysoka rentowność sezonowa
• rosnąca liczba turystów
• rozwijająca się infrastruktura regionu Burgas
Warto jednak przeprowadzić analizę ROI przed zakupem.
Dlaczego warto współpracować z Royal Estate Bulgaria
Royal Estate Bulgaria to agencja specjalizująca się wyłącznie w obsłudze polskich klientów kupujących mieszkanie w Bułgarii.
Dlaczego warto nam zaufać?
• polski agent nieruchomości
• pełna obsługa w języku polskim
• ponad 10 lat doświadczenia na rynku
• biuro w centrum Słonecznego Brzegu
• pomoc krok po kroku
• weryfikacja dokumentów prawnych
• wsparcie po zakupie
• pomoc w wynajmie
Nasze doświadczenie w pracy z polskimi klientami pozwala uniknąć błędów i zoptymalizować inwestycję.
Obsługujemy nieruchomości Bułgaria w lokalizacjach:
• Słoneczny Brzeg
• Sveti Vlas
• Nesebyr
• Ravda
• Pomorie
• Elenite
Każda inwestycja jest analizowana indywidualnie.
Czy Bułgaria to dobra inwestycja w mieszkanie długoterminowo?
Rynek rozwija się stabilnie.
Ceny rosną umiarkowanie, ale systematycznie.
W porównaniu do przegrzanych rynków Europy Zachodniej, Bułgaria nadal ma potencjał wzrostowy.
Dla wielu inwestorów to:
• dywersyfikacja kapitału
• zabezpieczenie przed inflacją
• dochód pasywny
• możliwość użytkowania prywatnego
Najczęściej zadawane pytania
Czy potrzebuję firmy, aby kupić mieszkanie w Bułgarii?
Nie. Jako obywatel Polski możesz kupić mieszkanie jako osoba prywatna.
Czy zakup mieszkania w Bułgarii jest bezpieczny?
Tak, pod warunkiem prawidłowej weryfikacji dokumentów i współpracy z doświadczoną agencją.
Ile wynoszą koszty dodatkowe przy zakupie?
Zwykle 4–6% wartości nieruchomości (notariusz, podatki, opłaty rejestracyjne).
Czy mogę wynajmować mieszkanie turystom?
Tak. W większości kompleksów jest to dozwolone.
Czy mieszkanie w Bułgarii dla Polaków to dobra decyzja w 2026 roku?
Przy obecnych cenach i rosnącym ruchu turystycznym – tak, to atrakcyjna inwestycja.
Podsumowanie
Nie potrzebujesz firmy, aby kupić mieszkanie w Bułgarii.
Możesz bez problemu nabyć nieruchomość jako osoba prywatna i korzystać z pełni praw właścicielskich.
Jednak aby inwestycja była bezpieczna i rentowna, warto współpracować z profesjonalnym biurem, które zna lokalny rynek i reprezentuje interesy kupującego.
Jeśli rozważasz mieszkanie nad morzem Bułgaria jako inwestycję lub drugi dom – skontaktuj się z Royal Estate Bulgaria. Pomożemy Ci przejść przez cały proces bez stresu i ryzyka.
Skontaktuj się z Royal Estate Bulgaria!
