Zakup mieszkania nad morzem to marzenie wielu Polaków. Część inwestorów rozważa słoneczną Hiszpanię, inni coraz częściej wybierają mieszkanie w Bułgarii. Który kierunek jest bardziej opłacalny? Gdzie łatwiej o wysoką rentowność? I gdzie zakup mieszkania w Bułgarii lub Hiszpanii będzie bezpieczniejszy i bardziej dostępny finansowo?
Jako eksperci rynku nieruchomości z ponad 10-letnim doświadczeniem w pracy z polskimi klientami, w Royal Estate Bulgaria przeanalizowaliśmy oba rynki pod kątem cen, podatków, ROI, formalności oraz potencjału inwestycyjnego.
W tym artykule znajdziesz rzetelne porównanie Bułgaria vs Hiszpania – z perspektywy inwestora, który szuka realnych zysków i bezpieczeństwa kapitału.
Ceny mieszkań nad morzem – Bułgaria vs Hiszpania
Jednym z najważniejszych czynników przy wyborze kraju jest cena zakupu.
Bułgaria – dostępność kapitałowa
W przypadku hasła „mieszkanie nad morzem Bułgaria” mówimy o cenach, które wciąż są jednymi z najniższych w UE.
Średnie ceny (2026):
• mieszkanie Słoneczny Brzeg – od 800–1 300 €/m²
• mieszkanie Nesebyr – od 1 200–1 800 €/m²
• mieszkanie Sveti Vlas – od 1 100–1 700 €/m²
Oznacza to, że komfortowe mieszkanie w Bułgarii blisko plaży można kupić już za 45 000–70 000 euro.
Hiszpania – wyższy próg wejścia
W Hiszpanii ceny w regionach nadmorskich (Costa del Sol, Costa Blanca) zaczynają się zwykle od:
• 2 500–3 500 €/m²
• w popularnych lokalizacjach nawet 4 000–6 000 €/m²
Budżet minimalny na mieszkanie nad morzem w Hiszpanii to najczęściej 180 000–250 000 euro.
Wniosek: pod względem ceny wejścia inwestycyjnego nieruchomości Bułgaria są znacznie bardziej dostępne dla polskich kupujących.
Potencjał inwestycyjny i ROI
Rentowność w Bułgarii
Inwestycja w mieszkanie w Bułgarii pod wynajem sezonowy może generować:
• 6–10% ROI rocznie
• wysokie obłożenie w sezonie letnim
• niskie koszty utrzymania
Dodatkowo, rynek nadal rośnie, co oznacza potencjał wzrostu wartości nieruchomości nad morzem Bułgaria w perspektywie kilku lat.
Rentowność w Hiszpanii
W Hiszpanii:
• ROI zazwyczaj 3–6%
• wyższe koszty zakupu i podatki
• większa konkurencja na rynku wynajmu
Hiszpania to stabilny, dojrzały rynek, ale z mniejszą dynamiką wzrostu niż Bułgaria.
Koszty utrzymania i podatki
Bułgaria
• podatek od nieruchomości – bardzo niski (kilkadziesiąt euro rocznie)
• podatek od dochodu z wynajmu – 10%
• niskie opłaty administracyjne
• niskie maintenance fee w wielu kompleksach
Hiszpania
• podatek od nieruchomości (IBI) – znacznie wyższy
• podatek od wynajmu – wyższe stawki
• wyższe koszty notarialne i transakcyjne
• często obowiązkowe opłaty wspólnotowe
Pod względem kosztów operacyjnych mieszkanie w Bułgarii dla Polaków jest wyraźnie tańsze w utrzymaniu.
Klimat i sezonowość
Hiszpania oferuje dłuższy sezon turystyczny i łagodniejszą zimę.
Bułgaria natomiast:
• bardzo ciepłe lato
• dynamiczny sezon maj–wrzesień
• coraz więcej turystów z Europy Środkowej
W praktyce sezon wynajmu w Bułgarii jest krótszy, ale wyższe stopy zwrotu rekompensują tę różnicę.
Formalności i proces zakupu
Zakup mieszkania w Bułgarii
Proces jest przejrzysty i szybki:
• podpisanie umowy rezerwacyjnej
• umowa przedwstępna
• akt notarialny
• wpis do rejestru
Polacy mogą bez ograniczeń kupić mieszkanie w Bułgarii. Cały proces trwa zwykle 2–4 tygodnie.
Hiszpania
Proces bywa bardziej złożony:
• numer NIE
• rachunek bankowy
• często dłuższe procedury
• wyższe koszty notarialne
Pod względem prostoty procedur Bułgaria wypada korzystniej.
Dlaczego Polacy kupują nieruchomości w Bułgarii
Coraz więcej Polaków wpisuje w Google „mieszkanie w Bułgarii”. Powody są konkretne:
• niskie ceny zakupu
• wysoki potencjał dochodowości
• bliskość Polski
• niskie podatki
• dobry klimat
• dynamiczny rozwój infrastruktury
• rosnący potencjał inwestycyjny
Dla wielu inwestorów mieszkanie nad morzem Bułgaria to kompromis między ceną, zwrotem z inwestycji a bezpieczeństwem.
Gdzie najlepiej kupić mieszkanie nad morzem w Bułgarii?
Najbardziej popularne lokalizacje:
Słoneczny Brzeg
Największy kurort, wysoki potencjał wynajmu. Mieszkanie Słoneczny Brzeg to najczęstszy wybór inwestorów.
Nesebyr
Zabytkowe miasto z prestiżem. Mieszkanie Nesebyr to opcja bardziej premium.
Sveti Vlas
Spokojniejsza, elegancka lokalizacja. Mieszkanie Sveti Vlas przyciąga inwestorów szukających wyższej klasy nieruchomości.
Royal Estate Bulgaria oferuje mieszkania w całym regionie: Słoneczny Brzeg, Nesebyr, Sveti Vlas, Ravda, Pomorie i okolice.
Bułgaria czy Hiszpania – dla kogo który kierunek?
Bułgaria będzie lepsza jeśli:
• masz budżet 50 000–120 000 €
• szukasz wyższej rentowności
• chcesz niższych podatków
• interesuje Cię dynamicznie rosnący rynek
Hiszpania będzie lepsza jeśli:
• masz budżet powyżej 250 000 €
• zależy Ci na całorocznym klimacie
• szukasz bardziej dojrzałego rynku
Dla większości polskich inwestorów pierwszy zakup mieszkania nad morzem Bułgaria jest bardziej racjonalnym wyborem finansowym.
Dlaczego warto współpracować z Royal Estate Bulgaria
Royal Estate Bulgaria to agencja specjalizująca się wyłącznie w pracy z klientami z Polski.
• polski agent nieruchomości
• pełna obsługa w języku polskim
• ponad 10 lat doświadczenia
• biuro w centrum Słonecznego Brzegu
• pełne wsparcie prawne i notarialne
• pomoc krok po kroku przy zakupie mieszkania w Bułgarii
• analiza ROI i potencjału inwestycyjnego
Pomagamy wybrać najlepsze mieszkanie w Bułgarii dla Polaków – zarówno pod wynajem, jak i do użytku prywatnego.
Nasze doświadczenie i specjalizacja w rynku nieruchomości nad morzem Bułgaria sprawiają, że proces zakupu jest bezpieczny, przejrzysty i zoptymalizowany pod kątem inwestycyjnym.
Najczęściej zadawane pytania
Czy warto kupić mieszkanie w Bułgarii zamiast w Hiszpanii?
Jeśli priorytetem jest wyższe ROI i niższy budżet wejścia – tak, Bułgaria jest bardziej opłacalna.
Ile kosztuje mieszkanie w Bułgarii nad morzem?
Ceny zaczynają się od około 45 000 euro w Słonecznym Brzegu.
Czy Polacy mogą kupić mieszkanie w Bułgarii bez ograniczeń?
Tak, obywatele UE mogą swobodnie kupować mieszkania w Bułgarii.
Czy mieszkanie w Bułgarii to dobra inwestycja na wynajem?
Tak, szczególnie w kurortach takich jak Słoneczny Brzeg czy Sveti Vlas, gdzie sezon turystyczny generuje wysokie obłożenie.
Jak kupić mieszkanie w Bułgarii krok po kroku?
Najlepiej z doświadczoną agencją, która przeprowadzi przez cały proces – od wyboru nieruchomości po akt notarialny.
Podsumowanie – gdzie lepiej kupić mieszkanie nad morzem?
Hiszpania to stabilny i prestiżowy rynek.
Bułgaria to dynamiczna, bardziej dostępna i często bardziej dochodowa alternatywa.
Dla większości polskich inwestorów mieszkanie w Bułgarii oznacza:
• niższy próg wejścia
• wyższą stopę zwrotu
• niższe podatki
• prostszy proces zakupu
• duży potencjał wzrostu wartości
Jeśli rozważasz zakup mieszkania nad morzem Bułgaria, skontaktuj się z Royal Estate Bulgaria i otrzymaj bezpłatną analizę inwestycyjną dopasowaną do Twojego budżetu.
Skontaktuj się z Royal Estate Bulgaria!
