Wynajem krótkoterminowy w Bułgarii staje się coraz popularniejszą strategią inwestycyjną wśród Polaków kupujących mieszkanie w Bułgarii. Niskie ceny zakupu, długi sezon turystyczny oraz rosnące zainteresowanie Bułgarią jako kierunkiem wakacyjnym sprawiają, że mieszkanie nad morzem Bułgaria może generować atrakcyjny dochód pasywny.
Czy jednak wynajem krótkoterminowy w Bułgarii rzeczywiście się opłaca? Jak wygląda kwestia podatków, formalności i realnej rentowności? W tym eksperckim przewodniku wyjaśniamy wszystko krok po kroku – z perspektywy rynku, inwestora oraz agencji pracującej wyłącznie z polskimi klientami.
Czym jest wynajem krótkoterminowy w Bułgarii?
Wynajem krótkoterminowy oznacza udostępnianie mieszkania turystom na kilka dni lub tygodni – głównie w sezonie letnim. Najczęściej dotyczy to lokalizacji takich jak:
- Słoneczny Brzeg
- Sveti Vlas
- Nesebyr
- Ravda
- Pomorie
To właśnie tam koncentruje się największy ruch turystyczny i popyt na mieszkanie w Bułgarii dla Polaków oraz inwestorów z innych krajów UE.
W praktyce inwestor kupuje mieszkanie, wyposaża je pod standard turystyczny i wynajmuje przez platformy typu Booking czy Airbnb lub przez lokalną firmę zarządzającą.
Czy wynajem krótkoterminowy w Bułgarii się opłaca?
To jedno z najczęściej zadawanych pytań: czy inwestycja w mieszkanie w Bułgarii pod wynajem ma sens?
Odpowiedź brzmi: tak – pod warunkiem dobrej lokalizacji, właściwej ceny zakupu i profesjonalnego zarządzania.
Potencjalna rentowność (ROI)
Średnie stopy zwrotu z wynajmu krótkoterminowego w topowych lokalizacjach nad Morzem Czarnym wynoszą:
- 6–9% rocznie przy konserwatywnym modelu
- 8–12% przy aktywnym zarządzaniu i wysokim obłożeniu
Sezon trwa od maja do października, a w najlepszych kompleksach nawet 6–7 miesięcy wysokiego obłożenia.
Przykład:
Mieszkanie Słoneczny Brzeg zakupione za 65 000 € może generować 8 000–11 000 € brutto rocznie przy dobrym standardzie i lokalizacji blisko plaży.
Ile kosztuje mieszkanie w Bułgarii pod wynajem?
Ceny zależą od lokalizacji i standardu:
- mieszkanie w Słonecznym Brzegu: od 45 000 €
- mieszkanie Nesebyr: od 60 000 €
- mieszkanie Sveti Vlas: od 65 000 €
Nowe nieruchomości nad morzem Bułgaria w kompleksach z basenem i ochroną są najczęściej wybierane pod wynajem.
W porównaniu do Polski czy Hiszpanii ceny zakupu są znacznie niższe, co poprawia wskaźnik ROI.
Formalności i podatki przy wynajmie
Wynajem krótkoterminowy w Bułgarii jest legalny, ale wymaga:
- rejestracji działalności (lub rozliczenia jako osoba fizyczna)
- zgłoszenia obiektu do gminy
- opłacania podatku dochodowego (10%)
- podatku lokalnego od nieruchomości (bardzo niski – zwykle kilkadziesiąt euro rocznie)
Podatek dochodowy w Bułgarii wynosi 10% – to jeden z najniższych w UE.
Warto zaznaczyć, że przy zakupie mieszkania w Bułgarii proces jest prosty i przejrzysty dla obywateli UE – Polacy mogą kupować bez ograniczeń.
Jak wygląda zarządzanie wynajmem?
Inwestor ma trzy opcje:
- Samodzielne zarządzanie (pełna kontrola, więcej pracy)
- Lokalna firma zarządzająca (prowizja 20–30%)
- Operator hotelowy w kompleksie (model pasywny)
Większość klientów Royal Estate Bulgaria wybiera model 2 lub 3 – szczególnie gdy mieszkają w Polsce i chcą mieć dochód bez codziennego zaangażowania.
Gdzie najlepiej kupić mieszkanie nad morzem Bułgaria pod wynajem?
Najlepsze lokalizacje inwestycyjne:
Słoneczny Brzeg
Największy kurort, wysoka rotacja turystów, duża płynność rynku. Idealny pod inwestycję w mieszkanie w Bułgarii nastawioną na ROI.
Sveti Vlas
Bardziej premium, spokojniejsza atmosfera, wyższe stawki najmu.
Nesebyr
Historyczne miasto wpisane na listę UNESCO, wysoka atrakcyjność turystyczna.
Każda z tych lokalizacji ma inny profil klienta i potencjał dochodowy.
Dlaczego Polacy kupują nieruchomości w Bułgarii
Polacy coraz częściej decydują się na zakup mieszkania w Bułgarii z powodów inwestycyjnych i lifestyle’owych.
Najważniejsze czynniki:
- niskie ceny zakupu w porównaniu do Polski
- wysoki potencjał dochodowy z wynajmu
- bliskość geograficzna (ok. 1,5h lotu)
- niskie podatki
- ciepły klimat i 300 dni słońca rocznie
- rosnący rynek turystyczny
- stabilne członkostwo w UE
Dla wielu inwestorów to pierwsza zagraniczna inwestycja w nieruchomości Bułgaria.
Jak kupić mieszkanie w Bułgarii krok po kroku
Proces jest prosty:
- Wybór nieruchomości
- Rezerwacja (depozyt 2 000–5 000 €)
- Weryfikacja dokumentów
- Umowa przedwstępna
- Akt notarialny
- Rejestracja własności
Cały proces trwa zwykle 3–6 tygodni.
Dlaczego warto współpracować z Royal Estate Bulgaria
Royal Estate Bulgaria to agencja specjalizująca się wyłącznie w obsłudze polskich klientów kupujących mieszkanie w Bułgarii.
Dlaczego inwestorzy z Polski wybierają właśnie tę firmę?
• polski agent nieruchomości mówiący perfekcyjnie po polsku
• obsługa w języku polskim na każdym etapie
• ponad 10 lat doświadczenia na rynku
• biuro w Słonecznym Brzegu
• pełne wsparcie prawne i notarialne
• pomoc krok po kroku – od wyboru mieszkania po wynajem
Dzięki temu zakup mieszkania w Bułgarii jest bezpieczny i przejrzysty.
Czy mieszkanie w Bułgarii to dobra inwestycja na wynajem?
Tak – jeśli:
- kupujesz w dobrej lokalizacji
- negocjujesz cenę
- analizujesz opłaty roczne
- wybierasz kompleks z infrastrukturą
Wynajem krótkoterminowy może być bardziej dochodowy niż wynajem długoterminowy, ale wymaga sezonowości i zarządzania.
Najczęściej zadawane pytania
Czy Polacy mogą kupić mieszkanie w Bułgarii?
Tak, bez żadnych ograniczeń jako obywatele UE.
Ile kosztuje mieszkanie w Bułgarii?
Od około 45 000 € w Słonecznym Brzegu, drożej w Sveti Vlas i Nesebyr.
Czy wynajem krótkoterminowy jest legalny?
Tak, pod warunkiem rejestracji i opłacania podatku 10%.
Czy trzeba zakładać firmę?
Nie zawsze – możliwe jest rozliczanie jako osoba fizyczna.
Jaki jest realny zwrot z inwestycji?
Średnio 6–12% rocznie w zależności od modelu zarządzania.
Podsumowanie
Wynajem krótkoterminowy w Bułgarii to realna i atrakcyjna strategia inwestycyjna dla osób rozważających inwestycję w mieszkanie w Bułgarii. Niskie ceny zakupu, wysoki popyt turystyczny oraz przyjazne podatki tworzą korzystne warunki dla inwestorów z Polski.
Kluczem jest wybór odpowiedniej lokalizacji i profesjonalne wsparcie. Właśnie dlatego coraz więcej Polaków decyduje się na współpracę z Royal Estate Bulgaria – agencją z biurem w sercu Słonecznego Brzegu, która od ponad dekady pomaga bezpiecznie kupować nieruchomości nad morzem Bułgaria.
Skontaktuj się z Royal Estate Bulgaria!
