Zakup mieszkania w Bułgarii to temat, który w ostatnich latach cieszy się ogromnym zainteresowaniem wśród polskich inwestorów i osób marzących o drugim domu nad morzem. Niskie ceny, korzystny klimat, rosnący rynek turystyczny oraz stabilne przepisy prawne sprawiają, że coraz więcej Polaków decyduje się na mieszkanie nad morzem Bułgaria – zarówno w celach inwestycyjnych, jak i prywatnych.
Jak wygląda proces zakupu mieszkania w Bułgarii dla obcokrajowców? Czy Polacy mogą kupić nieruchomość bez ograniczeń? Ile trwa procedura i jakie są koszty? W tym eksperckim przewodniku wyjaśniamy wszystko krok po kroku – na podstawie ponad 10-letniego doświadczenia agencji Royal Estate Bulgaria, specjalizującej się wyłącznie w obsłudze klientów z Polski.
Czy obcokrajowiec może kupić mieszkanie w Bułgarii?
Tak. Obywatele Unii Europejskiej, w tym Polacy, mogą bez ograniczeń kupić mieszkanie w Bułgarii na takich samych zasadach jak obywatele bułgarscy.
Dotyczy to:
• mieszkań w budynkach wielorodzinnych
• apartamentów w kompleksach wakacyjnych
• nieruchomości nad morzem Bułgaria
• mieszkań w miastach takich jak Słoneczny Brzeg, Nesebyr, Sveti Vlas czy Ravda
Ograniczenia mogą dotyczyć wyłącznie zakupu ziemi rolnej, jednak w przypadku standardowego mieszkania w Bułgarii nie ma żadnych przeszkód prawnych.
Jak wygląda proces zakupu mieszkania w Bułgarii krok po kroku?
Proces zakupu mieszkania w Bułgarii jest stosunkowo prosty i przejrzysty, szczególnie przy współpracy z doświadczoną agencją nieruchomości.
1. Wybór nieruchomości
Na początku klient określa budżet, lokalizację oraz cel zakupu (inwestycja, wynajem, drugi dom). Najczęściej wybierane lokalizacje to:
• mieszkanie Słoneczny Brzeg
• mieszkanie Nesebyr
• mieszkanie Sveti Vlas
• mieszkanie Pomorie
• mieszkanie Ravda
Royal Estate Bulgaria oferuje wyłącznie sprawdzone nieruchomości nad morzem Bułgaria, zweryfikowane pod względem prawnym.
2. Rezerwacja mieszkania
Po wyborze konkretnej nieruchomości podpisywana jest umowa rezerwacyjna oraz wpłacana opłata rezerwacyjna (zwykle 2 000 – 5 000 euro).
Na tym etapie mieszkanie jest wycofywane z oferty.
3. Weryfikacja dokumentów
Profesjonalna agencja przeprowadza dokładną analizę prawną:
• status prawny nieruchomości
• Akt 16 (pozwolenie na użytkowanie)
• brak obciążeń hipotecznych
• zgodność dokumentacji
To kluczowy etap, który minimalizuje ryzyko inwestycyjne.
4. Umowa przedwstępna
Podpisywana jest umowa przedwstępna (na polski lub bułgarski język), a kupujący wpłaca część ceny – zazwyczaj 10–30%.
5. Akt notarialny
Finalizacja zakupu odbywa się u notariusza. Podpisywany jest akt notarialny, a kupujący staje się oficjalnym właścicielem mieszkania w Bułgarii.
Cały proces może trwać od 2 do 6 tygodni.
Ile kosztuje mieszkanie w Bułgarii?
Ceny zależą od lokalizacji, standardu oraz odległości od morza.
Średnie ceny w 2026 roku:
• Słoneczny Brzeg – od 45 000 euro
• Nesebyr – od 60 000 euro
• Sveti Vlas – od 65 000 euro
• Ravda – od 50 000 euro
Mieszkanie nad morzem Bułgaria w pierwszej linii brzegowej będzie droższe, jednak generuje wyższy potencjał ROI przy wynajmie krótkoterminowym.
Dodatkowe koszty zakupu:
• podatek od czynności cywilnoprawnych – ok. 3%
• notariusz – 0,1–1,5%
• opłata sądowa – ok. 0,1%
• tłumaczenia i obsługa prawna
Łącznie koszty dodatkowe wynoszą zazwyczaj 4–5% wartości nieruchomości.
Dlaczego Polacy kupują nieruchomości w Bułgarii
Zakup mieszkania w Bułgarii dla Polaków stał się realną alternatywą wobec droższych rynków europejskich.
Najważniejsze powody:
• niskie ceny w porównaniu do Polski, Hiszpanii czy Chorwacji
• wysoki potencjał dochodowości z wynajmu sezonowego
• bliskość geograficzna (2–3 godziny lotu)
• niskie podatki od nieruchomości
• stabilny rynek turystyczny
• ponad 300 słonecznych dni w roku
• rosnąca wartość nieruchomości nad Morzem Czarnym
Inwestycja w mieszkanie w Bułgarii może generować 5–10% rocznej stopy zwrotu przy odpowiednim zarządzaniu najmem.
Gdzie najlepiej kupić mieszkanie nad morzem Bułgaria?
Mieszkanie Słoneczny Brzeg
Największy kurort nad Morzem Czarnym. Idealny dla inwestorów nastawionych na wynajem. Wysoki popyt turystyczny.
Mieszkanie Nesebyr
Historyczne miasto wpisane na listę UNESCO. Bardziej prestiżowa lokalizacja.
Mieszkanie Sveti Vlas
Spokojniejsza, luksusowa lokalizacja z widokiem na morze i góry.
Royal Estate Bulgaria posiada biuro w centrum Słonecznego Brzegu i oferuje nieruchomości w całym regionie: Słoneczny Brzeg, Sveti Vlas, Nesebyr, Ravda, Pomorie i Elenite.
Czy mieszkanie w Bułgarii to dobra inwestycja na wynajem?
Tak, szczególnie w lokalizacjach turystycznych.
Zalety inwestycyjne:
• niski próg wejścia kapitałowego
• wysoka sezonowość (maj–wrzesień)
• rosnący ruch turystyczny z Polski
• możliwość zarządzania najmem przez firmę lokalną
Mieszkanie w Bułgarii dla Polaków może być zarówno drugim domem, jak i aktywem generującym przychód pasywny.
Dlaczego warto współpracować z Royal Estate Bulgaria
Wybór odpowiedniej agencji to klucz do bezpiecznego zakupu.
Royal Estate Bulgaria oferuje:
• polski agent nieruchomości mówiący perfekcyjnie po polsku
• pełna obsługa w języku polskim
• ponad 10 lat doświadczenia na rynku
• biuro w centrum Słonecznego Brzegu
• kompleksowe wsparcie prawne
• pomoc krok po kroku od wyboru mieszkania po zarządzanie najmem
• specjalizacja wyłącznie w klientach z Polski
Agencja zna potrzeby polskich inwestorów i zapewnia bezpieczny proces zakupu mieszkania w Bułgarii.
Najczęściej zadawane pytania
Czy warto kupić mieszkanie w Bułgarii w 2026 roku?
Tak. Ceny są nadal konkurencyjne, a rynek wykazuje stabilny wzrost wartości.
Czy Bułgaria to dobra inwestycja w mieszkanie?
Tak, szczególnie w regionie Morza Czarnego, gdzie popyt turystyczny jest wysoki.
Jak długo trwa zakup mieszkania w Bułgarii?
Zazwyczaj 2–6 tygodni.
Czy potrzebny jest meldunek w Bułgarii?
Nie, nie jest wymagany.
Czy można kupić mieszkanie zdalnie?
Tak. Proces może być przeprowadzony na podstawie pełnomocnictwa.
Czy podatki w Bułgarii są wysokie?
Nie. Podatek roczny od nieruchomości jest znacznie niższy niż w Polsce.
Podsumowanie
Proces zakupu mieszkania w Bułgarii dla obcokrajowców jest przejrzysty, szybki i bezpieczny – szczególnie przy współpracy z doświadczoną agencją. Mieszkanie nad morzem Bułgaria to realna szansa na dochodową inwestycję oraz komfortowy drugi dom w słonecznym klimacie.
Jeśli rozważasz inwestycję w nieruchomości Bułgaria, skontaktuj się z Royal Estate Bulgaria i skorzystaj z profesjonalnej obsługi w języku polskim.
Skontaktuj się z Royal Estate Bulgaria!
