Zakup nieruchomości za granicą to poważna decyzja. Coraz więcej osób wpisuje w Google frazę mieszkanie w Bułgarii, szukając konkretnej odpowiedzi: jak wygląda proces, ile to kosztuje i czy to bezpieczne?
W tym eksperckim poradniku wyjaśniamy jak kupić mieszkanie w Bułgarii krok po kroku, jakie są koszty, formalności oraz na co zwrócić uwagę jako polski kupujący. Artykuł został przygotowany na podstawie ponad 10 lat doświadczenia agencji Royal Estate Bulgaria, specjalizującej się wyłącznie w obsłudze klientów z Polski kupujących nieruchomości nad Morzem Czarnym [PL] Blog Posts Buyers (1).
Jeśli interesuje Cię inwestycja w mieszkanie w Bułgarii, zakup drugiego domu nad morzem lub nieruchomość na wynajem – ten przewodnik jest dla Ciebie.
Czy Polacy mogą kupić mieszkanie w Bułgarii?
Tak. Obywatele Polski jako obywatele Unii Europejskiej mogą swobodnie kupować:
• mieszkanie w Bułgarii
• apartament nad morzem Bułgaria
• nieruchomości Bułgaria w kompleksach wakacyjnych
• lokale inwestycyjne
Zakup mieszkania (lokalu w budynku) jest prosty i nie wymaga zakładania spółki. W przypadku gruntów obowiązują inne zasady, ale w przypadku mieszkań nad morzem nie stanowi to problemu.
Proces jest w pełni legalny, transparentny i oparty na akcie notarialnym.
Jak kupić mieszkanie w Bułgarii krok po kroku?
1. Wybór lokalizacji
Największym zainteresowaniem Polaków cieszą się:
• mieszkanie Słoneczny Brzeg
• mieszkanie Nesebyr
• mieszkanie Sveti Vlas
• nieruchomości nad morzem Bułgaria w Ravdzie i Pomorie
Każda lokalizacja ma inny profil inwestycyjny:
- Słoneczny Brzeg – największy potencjał wynajmu krótkoterminowego
- Nesebyr – klimat historycznego miasta i stabilny wzrost wartości
- Sveti Vlas – segment premium, marina, spokojniejszy charakter
2. Wybór konkretnej nieruchomości
Na tym etapie analizujemy:
• odległość od plaży
• standard budynku
• opłatę maintenance
• potencjał wynajmu
• ROI (zwrot z inwestycji)
Dobrze dobrane mieszkanie nad morzem Bułgaria może generować roczną stopę zwrotu na poziomie 6–10% przy wynajmie sezonowym.
3. Rezerwacja mieszkania
Standardowo wpłaca się zaliczkę rezerwacyjną (2 000–5 000 EUR). Nieruchomość zostaje wycofana z rynku.
4. Sprawdzenie dokumentów
Sprawdzane są:
• akt własności
• brak obciążeń hipotecznych
• status prawny budynku
• pozwolenie na użytkowanie (Akt 16)
To kluczowy etap zapewniający bezpieczeństwo transakcji.
5. Umowa i akt notarialny
Podpisanie aktu notarialnego odbywa się u bułgarskiego notariusza. Po podpisaniu i zapłacie całości ceny następuje wpis do rejestru nieruchomości.
Cały proces od rezerwacji do aktu notarialnego trwa zwykle 2–4 tygodnie.
Ile kosztuje mieszkanie w Bułgarii?
Ceny zależą od lokalizacji, standardu i odległości od morza.
Przykładowe przedziały cenowe 2026:
• mieszkanie w Słonecznym Brzegu – od 35 000 EUR
• mieszkanie Nesebyr – od 55 000 EUR
• mieszkanie Sveti Vlas – od 60 000 EUR
• apartament nad morzem Bułgaria w pierwszej linii – od 80 000 EUR
W porównaniu do Polski ceny są nadal konkurencyjne, szczególnie w kontekście lokalizacji wakacyjnej.
Dodatkowe koszty przy zakupie mieszkania w Bułgarii:
• podatek od czynności cywilnoprawnych – ok. 3%
• notariusz i opłaty rejestrowe – ok. 1–1,5%
• prowizja agencji (jeśli dotyczy)
Łączne koszty transakcyjne wynoszą zwykle 4–5%.
Dlaczego Polacy kupują nieruchomości w Bułgarii
Rosnące zainteresowanie ma konkretne powody:
• niskie ceny w porównaniu do Polski i Hiszpanii
• wysoki potencjał dochodowości z wynajmu sezonowego
• bliskość geograficzna (ok. 1,5–2h lotu)
• niskie podatki od nieruchomości
• ponad 300 słonecznych dni w roku
• stabilny rozwój infrastruktury nad Morzem Czarnym
• potencjał wzrostu wartości w perspektywie 5–10 lat
Dla wielu inwestorów mieszkanie w Bułgarii dla Polaków to połączenie stylu życia i inwestycji.
Czy mieszkanie w Bułgarii to dobra inwestycja?
Z perspektywy inwestycyjnej:
• ceny wejścia są relatywnie niskie
• sezon turystyczny trwa 4–5 miesięcy
• rośnie liczba turystów z Europy Środkowej
• infrastruktura drogowa i lotnicza się rozwija
Inwestycja w mieszkanie w Bułgarii może być:
• źródłem dochodu z wynajmu
• zabezpieczeniem kapitału
• alternatywą dla lokaty bankowej
• drugim domem wakacyjnym
Kluczowe jest właściwe dobranie lokalizacji i modelu wynajmu.
Gdzie najlepiej kupić mieszkanie nad morzem Bułgaria?
Najbardziej popularne regiony:
Słoneczny Brzeg
Największy rynek wynajmu, duża płynność sprzedaży, szeroka oferta cenowa.
Sveti Vlas
Segment premium, marina, mniejsza sezonowość.
Nesebyr
Miasto zabytkowe, atrakcyjność turystyczna przez cały sezon.
Wybór zależy od celu inwestycyjnego.
Dlaczego warto współpracować z Royal Estate Bulgaria
Royal Estate Bulgaria to agencja nieruchomości specjalizująca się wyłącznie w obsłudze polskich klientów kupujących nieruchomości Bułgaria.
• polski agent nieruchomości mówiący perfekcyjnie po polsku
• pełna obsługa w języku polskim
• ponad 10 lat doświadczenia na rynku
• biuro w centrum Słonecznego Brzegu
• wsparcie prawne i formalne
• pomoc krok po kroku od wyboru mieszkania do aktu notarialnego
• pomoc w wynajmie i zarządzaniu nieruchomością
Dla wielu klientów kluczowe jest bezpieczeństwo, transparentność i brak bariery językowej.
Najczęściej zadawane pytania
Czy warto kupić mieszkanie w Bułgarii?
Tak, jeśli szukasz nieruchomości wakacyjnej w atrakcyjnej cenie z potencjałem wynajmu i wzrostu wartości.
Czy Bułgaria to dobra inwestycja w mieszkanie?
W segmencie nadmorskim – tak. Kluczowe jest dobranie właściwej lokalizacji i standardu.
Ile kosztuje utrzymanie mieszkania?
Podatek roczny jest niski (zwykle 50–150 EUR rocznie). W kompleksach dochodzi opłata maintenance.
Czy mogę kupić mieszkanie bez przyjazdu do Bułgarii?
Tak, możliwe jest pełnomocnictwo notarialne.
Czy mieszkanie w Bułgarii to dobra inwestycja na wynajem?
W popularnych lokalizacjach, takich jak Słoneczny Brzeg czy Sveti Vlas, sezonowy wynajem może generować atrakcyjny zwrot.
Podsumowanie
Zakup mieszkania w Bułgarii to proces prosty, przejrzysty i bezpieczny – pod warunkiem współpracy z doświadczoną agencją.
Dla Polaków to realna szansa na:
• własne mieszkanie nad morzem
• inwestycję o atrakcyjnym ROI
• dywersyfikację kapitału
• drugi dom w słonecznym klimacie
Jeśli rozważasz zakup mieszkania nad morzem Bułgaria, warto skorzystać z wiedzy ekspertów znających lokalny rynek i potrzeby polskich klientów.
Skontaktuj się z Royal Estate Bulgaria!
